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“注水”风波背后:越秀地产2022年的红与黑

杠杆游戏 2023-04-02

The following article is from 杠杆地产 Author 杆姐


撰文|杆姐&编辑|雯雯(欢迎关注她)
杆友欣欣然推荐沉舟乐队的《Schnappi》:不是dance rock就是pop。(ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)


股价连续6个工作日下跌后,3月15日,风波中的越秀地产如期披露2022全年业绩公告。
就在前不久,这位老牌粤系房企经历了一场刚刚权益销售额“注水”争议。在杠杆地产看来,相比销售额,财报的数据或能相对更真实反映企业的营运情况。
今天的房企年鉴,我们就来看看越秀地产。
01

增收大于增利,大本营失速
从营收来看,2022年越秀地产涨幅挺不错:全年收入724.2亿元,同比上升26.2%。这个增速在2022年一片下跌的行情里算是相当亮眼。
此前中国房地产TOP10研究组报告显示,2022年百强企业营业收入同比下降,净利润下降显著,其中营收均值371.6亿元,净利润均值21.9亿元,分别同比下降25.2%、54.4%,增速较上年减少13.3、24.9个百分点。
利润指标方面,越秀地产表现虽不及营收那么亮眼,但也比较稳健。毛利率约为20.4%,同比下降1.4个百分点;归母净利润相比2021年的负值转正:同比增10.15%为39.53亿元;核心净利润约42.4亿元,同比上升2.1%。
图表来源|东方财富(特此感谢)

不过杠杆地产纵向对比发现,这个39.53亿元的归母净利润,仍未回到2020年的水平,彼时该数据为42.48亿元。10.15%的增速在最近7年里也是第二低——第一低为2021年的-15.51%。
2022年,越秀地产派息每股0.626港元,同比下降4.3%。
财报披露,2022年越秀地产年累计合同销售额(连同合营及联营公司项目的销售)为1250.3亿元,同比上升8.6%。
分地区来看,2022年越秀地产在大本营广州的表现一般,同比下降约12.2%,实现销售额531.9亿元,占比42.5%。2021年该司在广州的销售额为606.0亿元,占比52.6%。
其他地区越秀地产则表现强劲,比如华东区域,全年销售额429.5亿元,同比上升65.7%;华中区域销售额140.4亿元,同比上升38.1%。
明显感觉到的是2022年越秀地产“走出去”步伐加快,不过目前来看其区域依赖症依然明显,大湾区596.8亿元加上华东地区429.5亿元的销售额,总计1026.3亿元,占全年总销售额的82.1%。
02

谜一样的权益销售额
权益销售额的数据,杠杆地产没有在财报中找到,而舆论争议最大的也是这部分。
前不久,克尔瑞发布了2023年的一系列数据,其中包括全国和区域的。具体到越秀地产,数据显示,2023年前两月其全国范围内全口径销售额224.0亿元,权益口径销售额211.3亿元,权益占比大概94.3%,数字虽然高但也没什么。
接下来的问题是,在克尔瑞广州区域榜单里,数据显示越秀地产2023年前两月的全口径销售额123.43亿元,权益口径销售额70.48亿元。
简单做个减法会发现,越秀地产在广州以外地方,全口径销售额100.57亿元,权益口径销售额则为140.82亿元。权益占比超过100%,这事看着就有点“不可信”……
图表来源|克尔瑞(特此感谢)

榜单数据并不严谨,我们都知道。但“不可信”得如此明显,也是少见。对此越秀地产回应也是非常硬气:“公司从未向第三方行业机构提供过权益销售金额数据,上市公司严格按要求对外披露新增土地权益占比。”
从定期公告披露里,杠杆地产确实没有看到越秀地产披露的权益销售额数据,但有拿地权益数据,比如2023年1月,其通过股权收购方式取得杭州市两幅相连地块18.05%的实际权益;2023年2月,通过公开挂牌方式取得北京市一幅地块100%的实际权益等等。
但拿地到销售,中间还有很久的时间差,外界很难算清楚某个时间段内越秀地产的权益销售额具体数字,这背后的可操作空间,懂的人都懂。如此来看,除非越秀地产主动披露,否则其权益销售数据恐怕永远是个谜。
土地储备来看,越秀地产的重心依然在粤港澳,2845万平米总土储里,大湾区约占49.8%,华东地区约占16.1%,华中地区约占20.0%,北方地区约占8.9%,西部地区约占5.2%。
03

总借款增加,现金流降百亿
作为国字号房企,越秀地产融资优势分外明显。2022年,其完成新的融资约599.0亿元,其中有524.0亿元是境内融资。
另外,越秀地产发行的98.4亿元公司债券里,加权平均利率为3.11%,集团年内平均借贷利率4.16%,均处于低位。
2022年,越秀地产的总借款增加了近130亿元,为883.0亿元,2021年末该数据是755.3亿元。三道红线来看,越秀地产依然很绿:剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍。
当然红线这个指标几乎不用考虑,事实上不重要了。
最新财报里,越秀地产似乎没有公布其经营活动等具体分项的现金流量情况,杠杆地产看到往期大部分业绩报告里都公布了的。目前能看到的就是资产负债表里的现金及现金等价物数据,2022年为218.46亿元,比2021年的327.7亿元,减少109.24亿元
如上面杠杆地产感叹的,2022年,肉眼可见越秀地产“走出去”的野心,比如北京、杭州等拿地。说实话,作为一家发展历史30余年的房企来说,越秀地产对于全国布局的黄金期有点错失良机,但另一方面,慢有时候也意味着相对安全。目前来看,周期底部,越秀地产相对来说就是更安全的那一拨。
逆势抄底(加快走出去),对越秀地产来说不失为一个机会。接下来的问题是,如何保持其在广州大本营的速度,不让它掉得太难看;另外,走出去时获得更多认可。
希望穿越周期过后,越秀地产能带给市场更多惊喜。
本文援引的文字,均源自相关企业相关公告,特此说明并致谢
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